Nie każda działka stanie się budowlana. Dąbrowa Górnicza czeka na plan ogólny

Właściciele działek w Błędowie, Łęce i Okradzionowie czekają na odpowiedź, czy ich nieruchomości znajdą się w przyszłych strefach mieszkaniowych. Projekt planu ogólnego Dąbrowy Górniczej nie jest jeszcze gotowy – wymaga poprawek po negatywnych uzgodnieniach z dwiema instytucjami. Jeśli procedura przebiegnie zgodnie z założeniami, mieszkańcy zobaczą dokument podczas konsultacji planowanych na początek października. To wtedy będzie można sprawdzić zapisy dotyczące konkretnej działki i zgłosić formalne uwagi.

• Dwie instytucje zakwestionowały część projektu
• Wyścig po warunki zabudowy zmienia wartość działek
• Rodzinna budowa pozostaje możliwa, ale nie wszędzie
• Konsultacje pokażą, co trafi do dalszej dyskusji

Dwie instytucje zakwestionowały część projektu

Projekt planu ogólnego został wysłany do opiniowania i uzgodnień do kilkudziesięciu instytucji. Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska oraz Wody Polskie wydały negatywne uzgodnienia. Jak wyjaśnia Agnieszka Niedbała, kierowniczka Wydziału Urbanistyki Urzędu Miejskiego w Dąbrowie Górniczej, nie oznacza to zakończenia prac ani odrzucenia całego dokumentu.

„Wskazano nam konkretne obszary wymagające korekty”.

Urzędnicy muszą teraz odnieść się do uwag, poprawić projekt i ponownie przesłać go do uzgodnień. Dopiero po pomyślnym przejściu tego etapu będzie można rozpocząć konsultacje społeczne. Dokładny termin ma zostać podany w oficjalnym ogłoszeniu.

Plan obejmie całą Dąbrowę Górniczą. Wyznaczy kierunki rozwoju zabudowy, wskaże miejsca, w których można uzupełniać istniejącą tkankę mieszkaniową, oraz obszary, gdzie nowe osiedla mogą być niewskazane ze względów przyrodniczych, komunikacyjnych lub finansowych. Dokument stanie się podstawą dla przyszłych planów miejscowych i decyzji o warunkach zabudowy.

Wyścig po warunki zabudowy zmienia wartość działek

W zielonych dzielnicach składanych jest wiele wniosków o decyzje o warunkach zabudowy, popularnie nazywane „wuzetkami”. Część z nich dotyczy rzeczywistych planów mieszkaniowych. Według Wydziału Urbanistyki znaczna liczba wniosków ma jednak charakter spekulacyjny – uzyskanie decyzji może podnieść wartość gruntu i ułatwić jego sprzedaż deweloperowi albo innemu inwestorowi.

Problem nie dotyczy wyłącznie samego domu. Nowa zabudowa oznacza także konieczność zapewnienia dojazdu, chodnika, oświetlenia, wodociągu i kanalizacji. Przy większej liczbie oddalonych od siebie inwestycji dochodzą koszty transportu miejskiego, odbioru odpadów oraz zapewnienia miejsc w szkołach i przedszkolach.

W rozległym terytorialnie mieście rozproszone budownictwo może oznaczać wieloletnie oczekiwanie na utwardzoną drogę czy pełne uzbrojenie terenu. To ważna informacja również dla osób planujących budowę domu, bo sama atrakcyjna lokalizacja działki nie przesądza o szybkim dostępie do miejskiej infrastruktury.

Zmiana przepisów planistycznych ma ograniczyć niekontrolowane rozlewanie się zabudowy. W pierwszej kolejności powinny być wykorzystywane luki w już istniejącej strukturze, gdzie są drogi i sieci. Dopiero później możliwe ma być przeznaczanie nowych, dotąd niezagospodarowanych terenów.

Rodzinna budowa pozostaje możliwa, ale nie wszędzie

Plan ogólny nie ma całkowicie zamknąć drogi do budowy domu w zielonych dzielnicach. Urząd rozróżnia potrzeby mieszkańców, którzy chcą zamieszkać obok rodziców, od wielkoskalowej sprzedaży pól pod nowe zespoły domów.

„Absolutnie nie chcemy i nie będziemy nikomu zabraniać budowania się „na swoim””.

W projekcie mają być uwzględnione możliwości naturalnego rozwoju poszczególnych dzielnic. Chodzi o pozostawienie przestrzeni na uzupełnianie zabudowy w pobliżu istniejących domów, dróg i mediów, przy jednoczesnym ograniczeniu powstawania nowych skupisk budynków z dala od podstawowej infrastruktury.

O tym, ile terenów można przeznaczyć pod mieszkania, nie decyduje liczba złożonych wniosków ani sama powierzchnia działek. Urząd musi uwzględnić prognozowaną liczbę mieszkańców oraz chłonność terenów, które już są przeznaczone pod zabudowę. Jeśli wyliczenia pokażą, że takich niezagospodarowanych gruntów jest wystarczająco dużo, przepisy nie pozwolą wyznaczyć kolejnych stref mieszkaniowych.

Przy ocenie nie będzie liczyć się wyłącznie pojedyncza nieruchomość. Znaczenie ma położenie całego obszaru:

• sąsiedztwo zwartej zabudowy,
• bezpośredni dostęp do drogi,
• dostępność sieci i mediów,
• wpływ nowej zabudowy na ład przestrzenny.

Uchwalenie planu nie oznacza przy tym, że raz wyznaczone granice pozostaną niezmienne. Dokument może być w przyszłości aktualizowany, jeśli zmienią się potrzeby rozwojowe miasta.

Konsultacje pokażą, co trafi do dalszej dyskusji

Po ponownych uzgodnieniach mieszkańcy będą mogli zapoznać się z projektem i sprawdzić zapisy dotyczące własnej działki oraz sąsiedztwa. Uwagi będzie można składać w terminie określonym w oficjalnym ogłoszeniu.

Warto pamiętać, że plan ogólny nie jest decyzją wydawaną dla jednej nieruchomości. Jego zapisy będą miały znaczenie dla przyszłej komunikacji, dostępu do usług i infrastruktury oraz kosztów rozwoju poszczególnych części miasta. Dlatego podczas konsultacji istotne będzie nie tylko pytanie o możliwość zabudowy konkretnej parceli, lecz także sprawdzenie, czy proponowane rozwiązania tworzą spójny układ dróg i domów.

Do czasu wejścia planu ogólnego w życie obowiązują dotychczasowe zasady. Wnioski o wydanie warunków zabudowy złożone do 31 sierpnia będą rozpatrywane zgodnie z obowiązującymi przepisami. Budowa może być prowadzona na terenach objętych planem miejscowym, z obowiązującą decyzją o warunkach zabudowy albo z uchwaloną decyzją w trybie specustawy mieszkaniowej, określanej jako „Lex Deweloper”, po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

na podstawie: Urząd Miejski w Dąbrowie Górniczej.